Більшість власників ставить ціну за аналогією з сусідніми оголошеннями й на цьому зупиняється. При цьому дві квартири однакової площі в одному будинку можуть відрізнятися за орендною ставкою на третину, і причина рідко полягає в площі чи кількості кімнат. Розберемо, що справді впливає на ціну, а що є витратою без віддачі.

Що змінилося у вимогах орендарів

Головне спостереження ринку останніх років полягає в тому, що площа й кількість кімнат відійшли на другий план. На перше місце вийшли автономність і безпека, тобто наявність автономного опалення, генератора в будинку, укриття поруч і базової інфраструктури. Фахівці ринку прямо відзначають, що квартири з автономним опаленням, генераторами та власною інфраструктурою коштують дорожче, і саме це зараз тисне на ціни вгору. Для власника це означає конкретну річ. Вкладення, пов'язані з автономністю, зараз окупаються краще за вкладення в оздоблення, і це зміна відносно довоєнного ринку.

Що дає найбільший приріст за найменші гроші

В умовах дефіциту житла орендарі погоджуються навіть на старі меблі, аби мати де жити, через що ціни на прості квартири зростають у відсотках швидше за ціни на відремонтовані. Для власника це означає, що мінімальне покращення стану до нормального житлового рівня вже дозволяє підняти ставку, тоді як вкладення в дорогий дизайн у нинішніх умовах виправдані не завжди. Тобто крива віддачі тут нелінійна. Перехід від занедбаного стану до охайного дає великий приріст за помірні гроші. Перехід від охайного до дизайнерського дає малий приріст за великі гроші.

Конкретні вкладення, які окупаються

Наведу з прив'язкою до строку окупності, щоб було зрозуміло, що саме варто робити. Прибирання, усунення запахів і дрібний ремонт, тобто підтікаючий кран, зламана ручка, відклеєні шпалери. Коштує мало, а впливає на перше враження вирішально. Заміна зношених меблів на нові базові. Є показовий орієнтир від учасників ринку, за яким купівля нового дивана вартістю приблизно двадцять тисяч гривень може підняти орендну плату приблизно на дві тисячі гривень на місяць, тобто вкладення окупається приблизно за десять місяців. Базова побутова техніка в робочому стані, тобто пральна машина, холодильник, плита. Відсутність будь-чого з цього переліку одразу зміщує вашу квартиру в нижчий ціновий сегмент. Косметичний ремонт для квартири в житловому, але застарілому стані. Світло, тобто заміна тьмяних світильників на нормальне освітлення. Це найдешевша зміна з помітним впливом на сприйняття. Для довідки, повноцінний ремонт у новобудові зараз коштує приблизно до тисячі доларів за квадратний метр, тому капітальні роботи варто рахувати окремо, а не робити за замовчуванням.

Що зазвичай не окупається

Дорогий дизайнерський ремонт, оскільки орендарі шукають комфорт і практичність, а не естетику, і переплачувати за неї не готові. Преміальна техніка, оскільки орендар не бачить різниці між надійною моделлю середнього сегмента й дорогою. Перепланування, оскільки воно коштує як капітальний ремонт і рідко підвищує ставку пропорційно. Складні рішення, які потребують обслуговування, оскільки будь-що нестандартне ламається й ремонтується за ваш рахунок. Загальне правило формулюється так. Вкладайте у функціональність, а не в оздоблення, оскільки орендар платить за зручність проживання, а не за ваш смак.

Вкладення, актуальні саме зараз

Оскільки запит на автономність є головним трендом, сюди варто дивитися окремо. Резервне живлення для базових потреб, тобто щонайменше можливість підключити роутер і освітлення, стало конкурентною перевагою. Про підбір такого обладнання я писав в окремому матеріалі. Автономне опалення, якщо воно технічно можливе у вашому будинку, прямо впливає на ставку. Наявність генератора в будинку є перевагою, яку варто вказувати в оголошенні, навіть якщо це не ваша заслуга. Укриття поруч і наявність паркінгу теж варто згадувати, оскільки це впливає на вибір.

Про простої

Один місяць простою з'їдає приблизно вісім відсотків річного доходу, тобто він коштує більше, ніж більшість вкладень у покращення квартири. Практично це означає, що знижка в п'ятсот гривень, яка дозволяє заселити орендаря на два тижні раніше, вигідніша за утримання ціни заради принципу. Що скорочує простої. Правильний час виходу на ринок, оскільки серпень і вересень є піковим періодом через повернення з відпусток і початок навчального року. Квартира, виставлена в липні, здається швидше й дорожче за ту саму в листопаді. Якісні фотографії при денному світлі, зроблені після прибирання, оскільки оголошення без фото або з темними знімками просто гортають далі. Повний і чесний опис, оскільки приховування недоліків веде до марних переглядів. Швидка відповідь на звернення, оскільки орендарі дивляться кілька варіантів за день. Готовність до заселення одразу, оскільки більшість шукає житло не за місяць, а на найближчі дні.

Як ставити ціну

Подивіться десять оголошень на квартири, максимально схожі на вашу за районом, площею, станом і поверхом. Відкиньте найвищу й найнижчу ціну, а з решти візьміть середнє значення. Далі коригуйте. Якщо ваша квартира має реальні переваги, тобто свіжий ремонт, близькість до метро чи автономне опалення, ставка може бути приблизно на п'ять-п'ятнадцять відсотків вищою за середню. Якщо переваг немає, ставте на рівні середньої або трохи нижче, щоб скоротити простій. Важливо дивитися саме на ціни в оголошеннях, а не на свої уявлення про вартість квартири, оскільки ринок оренди живе окремо від ринку продажу. Варто також перевірити мінімальний орендний платіж, встановлений вашою місцевою владою, оскільки база оподаткування не може бути нижчою за нього.

Про підвищення ціни діючому орендарю

Підвищення орендної плати має відповідати умовам договору, тобто якщо в ньому не визначено спеціальних умов, визначена плата залишається незмінною протягом строку дії. Типові формулювання передбачають перегляд не частіше одного разу на рік або прив'язку до зміни курсу валют понад певний відсоток. Практичний висновок для власника полягає в тому, що механізм перегляду треба прописувати в договорі заздалегідь, а не домовлятися про це посеред строку. І окремо варто порахувати, чи вигідне підвищення взагалі. Якщо збільшення на тисячу гривень призведе до того, що орендар з'їде, а квартира простоїть місяць, ви втратите більше, ніж здобудете.

Що впливає на ціну, але не залежить від вас

Корисно розуміти, на що впливати не вийде, щоб не витрачати зусилля дарма. Район і транспортна доступність. Поверх, причому перший і останній традиційно оцінюються нижче, хоча для першого поверху з окремим входом це частково компенсується. Клас будинку. Вид із вікна й рівень шуму, оскільки вікна у двір цінуються вище за вікна на жваву вулицю. Наявність паркінгу поруч. Ці фактори варто просто враховувати при визначенні ціни, а не намагатися компенсувати вкладеннями.

Джерела

Коментарі фахівців ринку нерухомості щодо впливу вартості ремонту й запиту на автономність, аналітичні огляди ринку оренди квартир, юридичний порадник з оренди житла від аналітичного центру Cedos